Guía de la parcela: referencia catastral, retranqueos, ocupación, edificabilidad y sol
Los conceptos que necesitas para saber qué puedes construir en una parcela, y cómo verlos en Mi Parcelita.
La referencia catastral
Es el identificador oficial de cada inmueble en el Catastro. La de una parcela tiene 14 caracteres (por ejemplo, 3294035QA5239S); la de un inmueble concreto dentro de ella, 20: los 14 de la parcela, 4 que numeran el inmueble y 2 de control.
La encontrarás en el recibo del IBI, en la escritura o en una nota simple, y en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es), buscando por dirección o sobre el mapa. Con ella, Mi Parcelita descarga el contorno oficial de la parcela, su superficie y dirección y, si quieres, sus construcciones.
El retranqueo
Es la distancia mínima que la edificación debe guardar a los linderos: a la calle, a los vecinos o a ambos. Lo fija el planeamiento de cada municipio (plan general, normas subsidiarias u ordenanzas) y puede ser distinto para cada lindero, para las piscinas o para construcciones auxiliares.
En Mi Parcelita indicas el retranqueo en metros y se dibuja hacia el interior de la parcela. Las viviendas, garajes y demás construcciones con cubierta deben quedar dentro; las piscinas, solo si lo activas. Lo que lo incumple se marca en rojo.
La ocupación
Es el porcentaje de la parcela que cubren las edificaciones en planta: la huella de lo construido dividida por la superficie de la parcela. Un 30 % de ocupación en una parcela de 600 m² permite 180 m² de huella.
Mi Parcelita cuenta la huella de las construcciones con cubierta que colocas y la de los edificios que ya existen según el Catastro.
La edificabilidad
Es la superficie construida total que se permite, sumando todas las plantas, y suele expresarse como coeficiente en m² de techo por m² de suelo (m²/m²). Con 0,4 m²/m² en una parcela de 600 m² se pueden construir 240 m², por ejemplo 120 m² en cada una de dos plantas.
Mi Parcelita suma la huella por el número de plantas de cada construcción (cocheras y pérgolas al 50 %) más la superficie construida oficial de lo existente, y la compara con el máximo que indiques. También puedes fijar la ocupación máxima, la altura y el número de plantas.
El sol: orientación de la casa y dónde poner la piscina
En España, la fachada sur recibe sol todo el año y en invierno, cuando el sol va bajo, entra hasta el fondo de las estancias; las fachadas este y oeste reciben el sol bajo de la mañana y de la tarde. Pero lo que de verdad decide es la sombra: la de tu propia casa, los árboles, los vecinos y las montañas.
Mi Parcelita calcula la posición del sol para tu parcela en cualquier fecha y hora y dibuja las sombras en 3D. El mapa de horas de sol muestra cuántas horas de sol directo recibe cada punto de la parcela en un día: mira un día de verano para la piscina y uno de invierno para el jardín o la fachada principal.
La pendiente del terreno
Con el relieve MDT05 del IGN, Mi Parcelita muestra la altitud y la pendiente media de la parcela, bandas de pendiente y curvas de nivel, y asienta cada construcción en el terreno con su zócalo en la parte baja.
Esta guía es informativa. Los parámetros que se aplican a tu parcela son los del planeamiento urbanístico vigente en tu municipio: consúltalos en el ayuntamiento o con un técnico.